臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第4580號 　　原　　　　告　家家社區管理委員會 　　法 定代理 人　甲○○ 　　訴 訟代理 人　邱錦添律師 　　被　　　　告　乙○○ 　　兼訴訟代理人　丙○○ 　　被　　　　告　丁○○ 上開當事人間請求交付車位等事件，本院於中華民國94年3月9日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張下列各情，並聲明：⑴被告丁○○應將門牌號 碼臺北市○○區○○路3段221巷2弄2號如附圖所示地下室交 還原告，並應給付原告新臺幣（下同）82,800元，暨自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⑵被告丙○○應將門牌號碼臺北市○○區○○路3段221巷2 弄4號如附圖所示地下室交還原告，並應給付原告48,600元 ，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。⑶被告乙○○應將門牌號碼臺北市○○區○○路3 段221 巷2弄4號如附圖所示地下室交還原告，並應給付原告 48,600 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。⑷願供擔保，請准宣告假執行。 （一）、本系爭臺北市○○區○○路3段221巷2弄2號、4號地下 室係社區收費停車位，應由住戶抽籤使用，停車位收費 依空間大小定之，小車位自民國88年8月11日起至91年8 月10日止每車位收費1,500元，自91年8月11日起至今， 每車位收費1,200元；大車位自88年8月11日起至91年8 月10日止每車位收費1,500元，自91年8月11日起至今， 每車位收費1,800元；而系爭停車位空間約定專用部分 供特定區分所有權人使用，係經區分所有人會議之決議 ，詎被告3人未依原告社區規約規定抽籤即自77年用由 原告管理之臺北市○○區○○路3段221巷2弄2號、4號 地下室如附圖所示之停車位使用，經原告屢次催討返還 未果，爰依民法第962條規定起訴請求被告返還車位， 並依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項及第16條第2 項規定分別請求被告賠償如下： １、被告丁○○部分：被告丁○○占用小車位，應賠償 82,800元；計算式為：停車費自88年8月11日至91年8月 10日計36個月，為54,000元（1,500元×36月=54,000元 ），自91年8月11日至93年8月10日計24個月為28,000元 （1,200 　×24月=28,800元），合計為82,800元。 ２、被告丙○○部分：被告丙○○占用大車位2分之1，應賠 償48,600元；計算式為：該車位停車費自88年8月11日 至91年8 月10日計36 個月，為27,000元（1,500元×36 月÷2=27, 000元），自91年8月11日至93年8月10日計 24個月為21,600元（1,800元×24月÷2=21,600元）， 合計48,600元。 ３、被告乙○○部分：被告乙○○占用大車位2分之1，應賠 償48,600元；計算式為：該車位停車費自88年8月11日 至91年8月10日計36個月，為27,000元（1,500元×36 月÷2=27,000元），自91年8月11日至93年8月10日計24 個月為21,600元（1,800元×24月÷2=21,600元），合 計48,600元。 （二）、本件原告社區建築物地下1層為全體區分所有權人共有 ，屬防空避難室兼作停車場，而原建商於68年銷售房屋 時，為廣告效果乃規劃為社區娛樂休閒室與管委會服務 中心，後來理事會成立後，發現系爭2弄2號不適合當作 娛樂休閒及服務中心，遂決議改在系爭4弄2號地下室作 為理事會地點兼作服務中心，同時在4弄6號成立媽媽教 室作為社區活動娛樂中心，4弄4號後面部份作為理事會 之公用倉庫，惟此部分與被告占有停車位之事實並無關 聯。而系爭地下室依公寓大廈管理條例第16條第2項規 定，得依法供公共收費停車使用，原告做法並無不妥。 又家家社區依公寓大廈管理條例第31條規定於91年5月 24日召開第1次區分所有權人會議，成立「家家社區管 理委員會」，並通過「家家社區規約」，於同年7 月4 日向臺北市政府報備核准在案，另依同條例第16條第2 項及家家社區規約第20條規定「一、共用部部份之使用 管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使 用規則」，原告乃於91年7月11日第1屆第1次管理委員 會會議中第4案決議擬定停車位管理辦法，予以規範停 車收費，並經92年7月14日第1屆第5次管理委員會通過 「家家社區停車管理辦法暨停車管理辦法施行細則」， 是以被告稱未經區分所有權人會議議決即將系爭地下室 供停車使用並收費並非屬實，被告等拒不抽籤而占用車 位，依家家社區規約第14條，原告自得請求返還。 （三）、區分所有權人會議出席附冊簽章均為區分所有權人親自 簽名或蓋章，且該記錄業經市政府核定無誤，被告乙○ ○主張印章非其所有，顯係事後卸責之詞。且依家家社 區規約第20條第1項「共用部分及約定共用部分之使用 管項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規 則」及第19條義務之處理規定第1項：「區分所有權人 或住戶有妨害建築物正常使違反共同利益行為時，管理 委員會應接下列規定處理... 」，被告違反規約第19 條第1項第3款之情形，原告依規約第14條自有權利請求 被告返還。 （四）、又被告丁○○將報廢車輛置於地區地下室停車位，自屬 無權占有，與其是否為區分所有權人無關。 二、被告乙○○、丙○○、丁○○則以下列各語置辯，並聲明： ⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。 （一）、被告乙○○、丙○○均為社區大廈區分所有權人，而被 告丁○○雖非系爭房地所有權人，然其配偶則為社區大 廈區分所有權人伊經其同意就其本於所有權人可得使用 之範圍予以使用。 （二）、本件系爭家家社區位於山坡地，於70年竣工，社區地下 室為全體住戶所共有。在建商售屋規劃中，系爭門牌號 碼臺北市○○區○○路3段221巷2弄2號、4號Ａ棟地下 室被規劃為社區娛樂休閒室與服務中心；其餘各棟地下 室才規劃為停車場。被告當初即看好此優質環境，為免 地下室車輛進出嘈雜之苦，被告等3人才願以較它棟單 價為高之購屋款，購買Ａ棟房屋。而所有第一手購屋者 之區分所有權人，亦皆知建商對社區環境之規劃，應認 均有合意同意如此之規劃，方才購屋，故該規劃對區分 所有權人有拘束力。竟料原告未經住戶同意，將Ａ棟社 區娛樂休閒室與服務中心遷移至它棟，並將Ａ棟地下室 擅自變更為市場出租予他人使用，造成被告權益受損， 被告一再要求原告恢復原狀，原告均置之不理，經被告 多年不斷向臺北市政府工務局陳情Ａ棟地下室違規使用 ，市場才得以遷移。未料原告隨又將Ａ棟地下室在未經 是否堆放危險物品，身為Ａ棟住戶的被告等人均無法得 知，被告一再向原告反應，原告均置之不理，嗣後更於 92年發生遭人縱火事件（消防局有備案）。是以原告未 經住戶同意，擅自將Ａ棟地下室變更為市場、倉庫等行 為，嚴重損及被告權益，被告在反應無門之情形下，方 將報廢之車輛堆放在倉庫門外。再者，被告雖乙○○、 丙○○係系爭地下室如有停車位，始將汽車駛入停放， 車位並不固定。而原告指稱為被告丁○○所有之報廢車 並非丁○○所有，亦非由其駛入停放該處。況家家社區 未依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議決定Ａ棟 之使用方式，則身為Ａ棟住戶之被告，將物品（報廢之 車輛）置放於Ａ棟地下室，係屬住戶對地下室之合理使 用方式（合於公寓大廈管理條例第9條第1項及第2項規 定而屬對共有部分之合理使用方式），自非無權占有。 （三）、原告雖主張已於91年5月24日召開區分所有權人會議並 訂定停車場管理辦法，但該會議之召開及議決均屬無效 ，理由如下： １、依公寓大廈管理條例第30條規定「區分所有權人會議， 應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各 區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公 告為之；公告期間不得少於2日。管理委員之選任事項 ，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議 提出。」，而被告從未收到有關上開會議之任何開會通 知，也未看到任何有關開會的公告，該會議顯然違反上 述規定，對被告自不生效力。且被告楊與中並未參加上 開會議，亦未委託任何人出席會議，而依被告所提之91 年5月24日會議簽到簿上，序號10竟有被告乙○○之簽 章，此應係屬他人未經被告乙○○之同意而偽刻被告乙 ○○之印章，並盜蓋於簽到簿上，是該次會議出席人數 亦有爭議。 ２、又縱該區分所有權人會議決議事項有效，然遍觀91年5 月24日會議紀錄，均未提到有關地下室停車位管理之事 宜，可見停車位收費並未在該次會議中被討論。而地下 室變更為停車場使用並收費，係屬社區之「共同事務及 涉及權利義務之有關事項」，依公寓大廈管理條例第3 條第7款規定，應召開區分所有權人會議決議之。然依 原告之主張，停車位管理係於91年7月11日會議所討論 議決之事項。然91年7月11日之會議，依該會議紀錄所 載，出席人員僅有管理委員會各委員共11人，並非各區 分所有權人。顯非「區分所有權人之會議」，僅係「管 理委員間之會議」，而「管理委員會」依同條例第3條 第9款之規定，係為執行區分所有權人會議決議事項及 公寓大廈管理維護工作，亦僅有事務執行權、管理維護 工作義務而已。因此91年7月11日各管理委員間之會議 ，並無法律上權利得以議決停車位使用等事項，該會議 決議就此部分係屬無效。 ３、原告對Ａ棟地下室片面主張係供停車使用，而向被告主 張返還停車位及請求停車費，顯無理由。 三、經查，本件有關下列各情，為兩造所不爭執，且有台北市政 府府寓證字第116-242號公寓大廈管理組織報備證明、家家 社區第1次區分所有權人會議紀錄（含出席人員附冊）、現 場照片、建商印製之家家花園新城總配置圖、土地及建物登 記謄本等件在卷足憑，自堪信為真實。 （一）、系爭家家社區中台北市○○路○段○○○巷○弄2及4號（即A 棟）地下室部分，建商興建之初係將之規劃為社區娛樂 休閒室與服務中心，嗣原告將之出租他人作為市場使用 ；其後市場搬遷，原告復將其中部分建物出租他人供作 倉庫使用迄今。 （二）、坐落家家社區內門牌號碼台北市○○路○段○○○巷○弄○號 2 樓之建物屬被告丙○○所有、台北市○○路○段○○○巷 ○弄○號5樓之建物屬被告乙○○所有、台北市○○路○段 ○○○巷○弄○號2樓之建物屬被告丁○○之配偶簡蔡美雲所 有。 （三）、原告於91年5月24日召開區分所有權人會議，被告丙○ ○、簡蔡美雲並未參加該次會議。 （四）、被告未參與系爭家家社區停車位之抽籤作業。 （五）、被告丙○○將其汽車停放台北市○○路○段○○○巷○弄2及 4 號（A棟）地下室，且未繳交停車位使用費。 四、至原告主張：本系爭臺北市○○區○○路3段221巷2弄2號、 4號地下室停車位空間約定專用部分供特定區分所有權人使 用，係經區分所有人會議之決議，並於91年7月11日第1屆第 1次管理委員會會議決議擬定停車位管理辦法，予以規範停 車收費，92年7月14日第1屆第5次管理委員會通過「家家社 區停車管理辦法暨停車管理辦法施行細則」，被告等拒不抽 籤而占用車位，自屬無權用云云，則為被告所否認，且以前 揭詞情置辯，是本件應審酌者厥為：本件系爭家家社區A棟 地下室充作停車場由區分所有權人逐年抽籤決定使用空間位 置、並應交停車位使用費一事，是否經區分所有權人會議決 議通過，被告所稱之家家社區停車場管理辦法暨施行細則得 否拘束被告，被告使用系爭家家社區A棟地下室以停放私人 汽車，是否屬無權占有等項，茲分述如下： （一）、本件原告主張：家家社區於91年5月24日召開第1次區分 所有權人會議，成立家家社區管理委員會，通過社區規 約，並依公寓大廈管理條例第16條第2項及家家社區規 約第20 條規定於91年7月11日第1屆第1次管理委員會會 議決議擬定停車位管理辦法，以規範停車收費，嗣於92 年7月14日第1屆第5次管理委員會通過「家家社區停車 管理辦法暨停車管理辦法施行細則」云云，固舉家家社 區管理委員會第1屆第1次、第5次會議紀錄、家家社區 92、93年停車位管理辦法（暨施行細則）等件為證。惟 查： １、按「…無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車 空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間 約定專用部分供特定區分所有權人使用。」、「下列各 目事項，應經區分所有權人會議決議…㈥約定專用或約 定共用事項…」為系爭家家社區規約第2條第4項後段、 第3條第3項第6目所明定，是系爭家家社區有關大廈停 車空間約定專用部分供特定區分所有權人使用事項，依 規約應經區分所有權人會議決議定之一事，即足認定。 ２、本件姑不論原告主張系爭社區91年5月24日召開第1次區 分所有權人會議之召集程序合法一事，為被告所否認， 原告就此之主張是否屬實，已非無疑，況縱原告主張之 上開第1次區分所有權人會議之召集程序合法一事確屬 實情，惟因該次區分所有權人會議程序中，並未就家家 社區有關大廈停車空間約定專用部分以抽籤方式供特定 區分所有權人使用等事項，予以討論並作成決議一節， 有該次會議記錄附卷第53、54頁可參，從而，原告將原 應供系爭社區大廈區分所有權人共同使用以為防空避難 室、停車場之地下室（台北市政府工務局建築管理處69 年使字第1238號使用執照存根附卷第136頁參照），定 為專用部分，並以抽籤方式供特定區分所有權人使用， 於法自有未合，尚難拘束該社區之住戶（含區分所有權 人、承租人或經區分所有權人同意，而為專有部分之使 用者），從而，被告等縱有將汽車停放原供停車場使用 之共有部分（Ａ棟地下室）情事，亦僅係依系爭社區原 有之構造設計使用，並無變更系爭地下室原來之性質構 造，自無違該地下室共用部分設置目的及通常使用方法 ，要難認係無權占有，亦無違反公寓大廈管理條例第9 條第2項情事之可言。是被告辯稱：家家社區未依公寓 大廈管理條例召開區分所有權人會議決定Ａ棟之使用方 式，被告為系爭社區大廈Ａ棟住戶，使用地下室，乃對 對共有部分之合理使用，非無權占有等語，自屬有據。 （二）、又原告另主張：原告依公寓大廈管理條例第16條第2項 、及家家社區規約第20條於91年7月11日第1屆第1次管 理委員會會議中決議擬定停車位管理辦法，並經92年7 月14日第1屆第5次管理委員會通過「家家社區停車管理 辦法暨停車管理辦法施行細則」，並非未經區分所有權 人會議議決即將系爭地下室供停車使用並收費云云，然 查：⑴「共用部份之使用管理事項，本規約未規定者， 得授權管理委員會另定使用規則。」固為系爭社區規約 第20條第1項所明定，惟「約定專用事項」應經區分所 有權人會議決議一節，業經該規約於第3條第3項第6目 明載，是原告社區之區分所有權人業已將「約定專用事 項」之程序明定為「應以區分所有權人會議決議」之方 式為之。而原告就系爭社區A棟地下室係經區分所有權 人會議決議定為專用部分供特定區分所有權人使用及收 費一節，既未能舉證以實其說，是其前揭主張自無可採 。⑵至公寓大廈管理條例第16條第2項雖有「防空避難 ，得依法供公共收費停車使用。」之規定，惟上開規定 所謂依法供公共收費停車使用乃指私有建築物附設之停 車空間，得供公眾收費停車使用（停車場法第22條參照 ），與 本件公寓大廈之區分所有權人使用共用部分之事無關， 原告執之以為家家社區締定停車管理辦法以向使用共有 地下室之住戶收費之依據，容有誤會。 五、綜上所述，本件系爭家家社區中台北市○○路○段○○○巷○弄2 及4號（A棟）地下室之公寓大廈共有部分，未依社區規約經 區分所有權人會議決議將之劃為約定專用部分以抽籤方式供 特定區分所有權人使用並收費，從而，原告依民法第962條 、公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項及第16條第2項規定 ，分別請求該公寓大廈住戶之被告返還占用之停車位並給付 如聲明所示之金額及遲延利息，洵屬無據，應與其假執行之 聲請併予駁回。 六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明 。 七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條之規定，判 決如主文。 中　　華　　民　　國　　94　　年　　3　　月 23　　日 民事民四庭 法　官　周玫芳 右為正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀 中　　華　　民　　國　　94　　年　 　　月　　　　日 書記官 郭麗琴

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