臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 97年度簡上字第107號 上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　陳石山律師 　　　　　　游涵歆律師 被上訴人　　丙○○ 訴訟代理人　齊彥良律師 被上訴人　　甲○○ 上列上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國96 年12月26日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭96年度北簡字第38057 號第一審判決提起上訴，本院於中華民國97年10月23日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第4款定有明文。又 第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第 255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限。民事訴訟法第 446條第1項定有明文，此規定依同法第436條之1第3項為簡 易第二審訴訟程序所準用。而所謂請求之基礎事實同一，係 指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共 通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變 更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保 障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號 判決參照）。經查： ㈠上訴人乙○○於原審起訴時訴之聲明第一項原為：被上訴人 應連帶將坐落臺北市○○路○段○○○巷○○號1樓房屋（下稱系 爭房屋）外之招牌拆除，並將系爭房屋騰空回復原狀還予上 訴人。嗣因系爭房屋之招牌已由上訴人聲請本院以96年度北 全字第7156號假處分裁定拆除，並經本院以96年度執全字第 2179號執行完畢，且被上訴人亦已遷出系爭房屋，顯然發生 情事變更，遂於本院上訴中，變更該項聲明為：確認上訴人 與被上訴人丙○○間自民國96年6月1日起就系爭房屋之租賃 關係不存在。核無不合，應予准許。 ㈡上訴人於原審起訴時訴之聲明第二項原為：被上訴人應自民 國96年5月26日起至返還系爭房屋止，按月連帶給付上訴人 新臺幣（下同）9萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院上訴中，變更為： 被上訴人應連帶給付上訴人40萬4,130元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上訴人請 求被上訴人連帶給付40萬4,130元，係包括96年4月26日起至 96年5月25日之租金9萬、自96年5月25日起至96年10月17日 止無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利42萬6,000 元、積欠之水費5,383元、電費4萬1,409元、瓦斯費7,464元 、管理費1,500元及因管線設備遭破壞回復原狀費用3萬2,37 4元等項目（加總後並扣除20萬元押租金）。其中變更相當 於租金之不當得利42萬6,000元部分（其餘17萬8,139元部分 另裁定駁回），上訴人變更之訴之原因事實，與原訴之聲明 之事實，均源於主張被上訴人於上訴人終止租約後拒不搬遷 ，不同之處則在於上訴人主張被上訴人已於96年10月17日遷 出，又上訴人所為變更與原訴之聲明間，在社會事實上有共 通性及關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料，於變更 之請求，亦得加以利用，且無害於被上訴人程序權之保障， 按諸上揭規定及說明，自應准許上訴人為此部分之變更。 ㈢另按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之 爭執涉訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事 訴訟法第427條第1款定有明文。是上訴人所為訴之變更，既 係因房屋定期租賃關係所生之爭執，則不問其標的金額或價 額為何，皆應適用簡易程序，本件並無因訴之變更致應適用 通常訴訟程序之情形，附此敘明。 二、被上訴人甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請， 由其一造辯論而為判決。 乙、實體部分： 一、上訴人主張：㈠丙○○於95年10月24日邀甲○○為連帶保證 人，向上訴人承租系爭房屋，並簽立租約（下稱系爭租約） ，約定每月租金9萬元，租賃期間自95年11月26日起至98年 11月25日止。系爭房屋於出租前係供居住使用，並未開設店 舖營業，被上訴人所稱之「瑞文堂」僅係上訴人之夫在家代 人裱畫之手工，並非開設店舖營業，且兩造於系爭租約中並 未約定以店舖出租，上訴人同意被上訴人裝潢，不代表係以 店舖出租。惟丙○○於承租後，竟未經上訴人同意，將系爭 房屋之一部分轉租予他人，並於系爭房屋設立招牌（下稱系 爭招牌）、開設飲食店違法營業，並占用公共防火通道存放 雜物，影響公共安全，遭臺北市政府工務局通知限期清除堆 放於上開防火巷之雜物、設備、花盆等物，復遭臺北市都市 發展局以系爭房屋出租從事營業為由，令丙○○於函達後30 日內停止營業，並限令停止營業回復原狀，否則將依法收回 系爭房屋及基地。上訴人乃要求丙○○停止違法營業行為， 惟丙○○置之不理，經上訴人於96年5月25日寄送存證信函 終止租約及交還系爭房屋。㈡丙○○於終止租約前尚有1期 租金9萬元未給付；終止租約後仍繼續使用系爭房屋至96年1 0月17日，為無權占有，受有相當於租金之利益計42萬6,000 元（計算式：90,000× (4＋22/30)＝426,000）；又丙○○ 使用系爭房屋尚積欠水費5,3 83元、電費4萬1,409元、瓦斯 費7,464元及管理費1,500元未繳納；另丙○○遷出系爭房屋 時，竟蓄意破壞管線等設備，上訴人為回復原狀計花費3萬 2,374元。上開金額共計60萬4, 130元，扣除上訴人於訂約 時收受之押租金20萬元，尚餘40萬4,130元，爰依租賃、不 當得利及連帶保證之法律關係，請求被上訴人應連帶給付等 語。 二、被上訴人丙○○則以：㈠系爭招牌業經上訴人聲請本院裁定 准予假處分，不論裁定當否，事實上已遭執行拆除，是上訴 人起訴請求拆除系爭招牌，已失權利保護之必要。㈡系爭房 屋位在SOGO復興店後，上訴人之夫宣稱前曾在該址營業「瑞 文堂」裱框業，並可辦理營業稅籍登記，致令上訴人深信而 以高價租金承租，此由系爭租約未端附加條款：「甲方同意 乙方內部裝潢」甚明，而依本院函查結果，上訴人早於90年 5 月25日即在系爭房屋設址「瑞文堂裝池店」營業，上訴人 所提出照片謂系爭房屋原供住家，顯然不實。上訴人明知系 爭房屋受國民住宅條例相關限制及禁止，竟隱匿其情，以高 額租金出租上訴人營業使用，其屬違約一方，此由上訴人於 接獲國民住宅主管機關來函後，以存證信函通知被上訴人謂 ：「如涉及相關補償，本人願意協議或依法處理」，益見其 理虧之情，故上訴人終止租約不生效力，且上訴人與國民住 宅主管機關間之爭執，要與被上訴人無涉。㈢被上訴人承租 系爭房屋乃適法使用，並未占用公共防火道存放雜物，且上 訴人所指之花盆，實為上訴人所有，縱令置有雜物，亦已移 除，並無受罰情事，並無違法或存放危險物品影響公共安全 。至轉租第三人，係經上訴人事先同意，上訴人竟事後否認 ，顯見其卸責之情。㈣被上訴人自96年6月8日即未再使用系 爭房屋，且於假處分程序中，現場亦已斷水、斷電，導致被 上訴人不能使用系爭房屋，上訴人即不得請求水費、電費、 瓦斯費及管理費。又被上訴人並未破壞任何屋內管線設備， 兩造於簽約時刪除回復原狀之約款，則上訴人請求回復原狀 之費用亦無理由。至租金部分，除因被上訴人自96年6月8日 即未再使用系爭房屋外，被上訴人承租系爭房屋，本即作為 營業之用，至96年4月16日突接獲上訴人存證信函，致生被 上訴人花費鉅額裝潢系爭房屋，營業未及半載，竟無從使用 營業之情，被上訴人自得主張同時履行抗辦，待上訴人予以 排除，則被上訴人自96年4月以後之租金未為給付，實屬有 理，況上訴人自始未曾就租金之給付，對被上訴人為任何之 催告，並已取得被上訴人給付之押租金20萬元，足供履約之 擔保給付，則被上訴人自96年6月8日即已遷離系爭房屋，自 得自押租金中抵銷之，並未積欠等語，資為抗辯。 三、被上訴人甲○○未於言詞辯論其日到場，惟其於原審則以： 上訴人當初佯稱系爭房可供店面使用，因此丙○○才以高額 租金承租，否則以一般住宅行情，根本不可能有如此高之租 金，且由系爭租賃契約特別以手寫約定上訴人同意被上訴人 裝潢等語，益見顯然。況上訴人住於系爭房屋2樓，每日進 出1 樓，被上訴人裝潢施工均為上訴人所知，豈有不知被上 訴人將系爭房屋作為店面之理，上訴人以之終止租約，實屬 無據。又被上訴人將系爭房屋一部轉租他人，事先經上訴人 同意，上訴人據以終止租約，亦屬無據。另丙○○已將租金 繳至96年10月份，本件實起因於上訴人將系爭房屋出租營業 使用，坐收高額租金，經數月後被發現違反相關規定，主管 機關要求收回房屋，上訴人為圖卸責，反將責任轉嫁至被上 訴人，其作為顯然違反誠信等語，資為抗辯。 四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴到院 ，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人與丙○○間自96年 6月1日起就系爭房屋之租賃關係不存在；㈢被上訴人應連帶 給付上訴人40萬4,130元（其中追加17萬8,139元部分不合法 ，另裁定駁回）。被上訴人丙○○則聲明：上訴駁回。 五、兩造不爭執事項： ㈠丙○○於95年10月24日邀甲○○為連帶保證人，向上訴人承 租系爭房屋，並簽立系爭租約，約定每月租金9萬元，租賃 期間自95年11月26日起至98年11月25日止。 ㈡丙○○承租系爭房屋係經營「原鄉」餐坊，並於96年4月2日 將系爭房屋部分轉租予第三人黃邦彥經營「嗑滷味」餐坊（ 見原審卷第70頁）。 ㈢系爭房屋係上訴人向臺北市政府承購之居住用國民住宅，因 丙○○於系爭房屋開設「原鄉」餐坊，對外營業，臺北市政 府曾以96年4月4日府都管字第09631570700號函命上訴人停 止營業回復原狀（見原審卷第11頁）。 ㈣上訴人聲請本院以96年度北全字第7156號假處分裁定拆除系 爭房屋對外之招牌，經本院於96年10月17日以96年執全字第 2179號執行完畢。 ㈤上訴人分別於96年5月16日及96年5月25日自行及委託律師寄 發存證信函與被上訴人表示終止系爭租約之租賃關係（見原 審卷第12頁至第15頁）。 六、得心證之理由： ㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告 不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第247條第1項及第2項 定有明文。次按確認之訴，以確認現在之法律關係為限，如 已過去或將來應發生之法律關係，不得為確認之訴之標的， 如係請求確認過去之法律關係為無即受確認判決之法律上利 益可言，此見最高法院49年度台上字第1813號判例、63年度 台上字第567號、77年度台上字第1267號判決意旨可參。本 件上訴人請求確認上訴人與丙○○間自96年6月1日起就系爭 房屋之租賃關係不存在，而上訴人既主張被上訴人於96年10 月17日已遷出系爭房屋，被上訴人則抗辯其於96年6月8日即 已遷出，足認兩造間爭執之法律關係已成過去，上訴人自無 即受確認判決之法律上利益。倘上訴人係請求確認兩造間就 系爭房屋之租賃關係不存在之起始點為96年6月1日之事實， 並據以請求被上訴人應連帶給付自斯時起算之相當於租金之 不當得利，則上訴人得僅提起給付之訴（如上訴聲明第3項 所示）即可達其目的，並無另請求確認該事實之必要，應認 上訴人並非有即受確認判決之法律上利益，是上訴人上訴聲 明第2項部分，自有未合，應予駁回。 ㈡上訴人主張丙○○租用系爭房屋經營餐飲店、違約轉租第三 人、堆置雜物占用防火巷道，違反系爭租約約定，其有權終 止租約，該租約既經終止，丙○○於終止租約後仍繼續使用 系爭房屋至96年10月17日，為無權占有，受有相當於租金之 利益計42萬6,000元，甲○○為連帶保證人，自應連帶給付 等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件之爭 點厥為：⒈上訴人終止系爭租約是否合法有據？⒉丙○○至 96年10月17日止是否有無權占用系爭房屋之情事？茲析述如 次： ⒈上訴人終止系爭租約是否合法有據？ ⑴上訴人主張丙○○違約於系爭房屋開設餐飲店，且違反法令 ，上訴人自得終止租約或收回房屋等語。經查： ①丙○○於96年4月2日將系爭房屋轉租予第三人黃邦彥時，上 訴人、丙○○及黃邦彥曾共同書立契約書為憑，該契約書第 1條約定：「甲方（即上訴人）將坐落於台北市○○路○段○○ ○巷○○號1樓下店舖1間，計面積72平方公尺出租與乙方（即 被告丙○○）」，有該契約書在卷足憑（見原審卷第62頁） ，是該契約書業已明白記載上訴人出租予丙○○之系爭房屋 係屬「店舖」。又系爭房屋出租面積僅72平方公尺，約22坪 ，倘非出租供作營業使用，衡情應無可能以每月9萬元之高 額租金出租。另審酌上訴人住家位在系爭房屋2樓，為上訴 人所不否認，上訴人出租系爭房屋予丙○○若有違約供店面 使用，則早於丙○○裝潢期間，抑或開始營業後，上訴人應 早已發現，何以上訴人數月以來均置之未理，迨於96年4月 間，經台北市政府來函要求停止營業，始對丙○○主張違約 。況系爭房屋出租前，上訴人之夫亦有於該址設立營業稅籍 ，經營瑞文堂裝池店之情事，此有財政部台北市國稅局大安 分局96年11月2日財北國稅大安營業字第0960037593號函附 卷可稽（見原審卷第77頁至第80頁），足見被上訴人所辯上 訴人將系爭房屋以店面出租其營業使用等情，應屬實在，則 上訴人主張丙○○開設店面營業係屬違約云云，洵非可採。 ②至丙○○於系爭房屋開設餐飲店，確有違反國民住宅條例第 21條第5款規定變更為非居住使用之情事，惟該條款係用以 規範國民住宅之承購人即上訴人，上訴人反執此指摘非承購 人之丙○○而主張得收回房屋，殊非妥適。況按行使權利， 履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明 文。本件上訴人既將系爭房屋以店面出租丙○○營業使用， 嗣反以丙○○營業違反上開條款規定，而主張其得收回系爭 房屋，顯然違反誠信原則，上訴人之主張，要無可取。 ⑵上訴人復主張丙○○將系爭房屋違約轉租予第三人等語，惟 查，丙○○於96年4月2日將系爭房屋部分轉租予第黃邦彥， 曾經徵得上訴人同意，有上開契約書為證，上訴人亦不否認 該契約書之真正，上訴人既已事先同意丙○○轉租系爭房屋 ，其事後據以主張丙○○違約而終止租約，要非可採。 ⑶上訴人又主張丙○○於系爭房屋後方堆置瓦斯爐、廚具、冰 箱及雜物，占用防火巷道，曾經主管機關來函要求改善，始 予改善，其違反租約第10條、公寓大廈管理條例第16條第2 項，上訴人依租約第14條及土地法第100條第4款，上訴人得 收回系爭房屋云云，經查： ①兩造於租約第10條雖約定：房店屋不得供非法使用或存放危 險物品影響公共安全等語，惟此須承租人有於房店屋存放危 險物品影響公共安全之情形，始足構成違約事由。縱上訴人 主張丙○○於系爭房屋後方堆置者係瓦斯爐、廚具、冰箱及 雜物等情屬實，丙○○所堆置者係營業使用之烹飪用品及雜 物，並非屬危險物品，核與前開約定之情形不同，原告據以 主張終止系爭租約，並非可採。 ②按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、 退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜 物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設 路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第16條 第2項固定有明文，惟該條項係用以規範公寓大廈住戶在上 開空間或地點禁止為上開事項，核與土地法第100條第4款所 定：承租人以房屋供違反法令之使用，係規範承租人不得將 房屋供作賭場等類此之情形有別，上訴人尚難據此主張其得 收回系爭房屋。 ⑷綜上，上訴人之主張皆不足採，應認其終止系爭租約並不合 法。 ⒉丙○○至96年10月17日止是否有無權占用系爭房屋之情事？ ⑴按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定， 先期通知。經查，系爭租約僅第7條及第18條雖約定：契約 期間內丙○○若擬遷移他處時，不得向上訴人請求租金償還 、遷移費及其他任何名目之權利金，及應賠償上訴人1個月 租金等語，即僅丙○○於期限屆滿前，得終止契約。至上訴 人如欲終止契約，皆須以丙○○有違約之情事為前提，上訴 人非得於期限屆滿前逕行終止租約。然遍閱全卷，未見兩造 曾為丙○○有於96年10月17日前向上訴人表示終止租約之主 張或陳述，況丙○○於96年10月16日尚向本院執行處具狀聲 明異議稱：本件系爭之本案法律關係即租賃契約存在與否， 兩造正於爭訟中，請求暫緩假處分之執行等語（見本院97年 度執全字第2179號卷），即丙○○於該假處分執行完畢即97 年10月17日前尚認其與上訴人就系爭房屋之租賃關係仍屬存 在，益徵其於斯時前未曾向上訴人為終止租約之意思表示。 ⑵本院執行處於96年8月20日前往履勘系爭房屋時，上訴人代 理人雖與甲○○協商，同意丙○○於96年9月20日前自行搬 遷，並拆除招牌，有履勘筆錄附於該執行卷可稽。惟甲○○ 僅與丙○○為合夥關係，並未受丙○○之委任，是該協商之 結果，非得認上訴人與丙○○有終止租約之合意。 ⑶上訴人雖曾以丙○○違約而為終止租約之意思表示，惟其終 止並未合法，且其在丙○○未違約之情形下，非得於期限屆 滿前逕行終止租約，均已如上述。是上訴人雖聲請對丙○○ 假處分，其是否有違出租人之對於租賃物合用之保持義務， 自陷於債務不履行之窘境，即非無疑，尚難以該假處分之結 果，遽認其與丙○○之租賃關係業經終止。 ⑷綜上，上訴人與丙○○間之租賃關係至96年10月17日止尚未 終止，縱上訴人主張丙○○占用系爭房屋之事實為真，並非 無權占有。 七、綜上所述，上訴人請求確認其與丙○○間自96年6月1日起就 系爭房屋之租賃關係不存在，並無即受確認判決之法律上利 益；又上訴人終止系爭租約並不合法，丙○○至96年10月17 日止縱有占用系爭房屋之事實，並非無權占有。從而，上訴 人請求確認其與丙○○間自96年6月1日起就系爭房屋之租賃 關係不存在，及主張被上訴人應連帶給付相當於租金之不當 得利42萬6,000元，為無理由，均應予駁回。原審為上訴人 敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後 認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，均附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條 ，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　31　　日 民事第四庭 審判長法 官 周祖民 法 官 趙子榮 法 官 賴武志 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　97　　年　　10　　月　　31　　日 　書記官　施若娟

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