臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度上字第1176號 上　訴　人　賈象文 被 上訴 人　陳順明 　　　　　　戴旭美 上　一　人 訴訟代理人　陳怡文律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年7月 31日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3268號第一審判決提起上 訴，本院於102年12月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：兩造分別為坐落臺北市○○區○○段○○ 段000地號土地及其上3367建號門牌號碼為臺北市○○區○ ○街○○號九層樓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，伊 與被上訴人陳順明、戴旭美（下分稱陳順明、戴旭美）分別 係系爭大廈○○號2樓、7樓之4及8樓之住戶，系爭大廈住戶 共同使用如原判決附件之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示 地下二層空間（下稱系爭地下二層）及其他公共設施，其中 系爭大廈通往室外道路及門廳之處，不得設置任何障礙物阻 礙通行，詎料陳順明竟擅自僱工於附圖所示A部分面積1.73 平方公尺裝設鐵製玻璃門，除妨害伊及全體區分所有權人通 行使用外，亦妨害區分所有權之圓滿行使；又戴旭美未經系 爭大廈全體區分所有權人之同意，竟擅自占用系爭地下二層 如附圖所示G部分（即包含D、E、F部分）面積187.12平方公 尺，供其私人倉儲之用，其行為已損及伊及其他共有人權利 之行使，伊自得依民法第767條、第821條規定，請求陳順明 將上開鐵製玻璃門拆除，回復系爭大廈所有權圓滿行使之狀 態；戴旭美則需將附圖所示G部分騰空返還予伊及其他共有 人。另戴旭美擅自占用系爭地下二層建物，無法律上原因且 已侵害伊及其他共有人就系爭地下二層建物之共有權，伊自 得依不當得利及侵權行為之規定，請求戴旭美賠償相當於租 金之損害；而陳順明於擔任系爭大廈之管理委員會主任委員 期間，未經系爭大廈區分所有權人會議決議，即違法擅自將 系爭地下二層出租予戴旭美，陳順明處理委任事務之行為已 損害伊就系爭地下二層建物之共有權，伊自得依民法第544 條請求陳順明負債務不履行之損害賠償責任，另陳順明將系 爭地下二層建物違法出租予戴旭美違法使用，其與戴旭美已 共同侵害伊就系爭系爭地下二層建物之共有權，屬共同侵權 行為，伊亦得依民法侵權行為之規定，請求被上訴人二人負 連帶賠償責任，爰求為命㈠、陳順明應將系爭大廈第一層如 附圖所示A部分面積1.73平方公尺之鐵製玻璃門拆除。㈡、 戴旭美應將系爭大廈建物地下二層如附圖所示G部分（即包 含D 、E、F部分）面積187.12平方公尺之房屋騰空返還予伊 及全體共有人。㈢、陳順明、戴旭美應連帶給付上訴人新臺 幣（下同）36萬4,800元，及自100年7月1日起至戴旭美返還 系爭地下二層房屋之日止按月給付上訴人6,080元之判決。 二、陳順明則以：伊於94年間開始擔任系爭大廈管理委員會主任 委員，積極處理系爭大廈管理事務，並於95年間向臺北市政 府辦理系爭大廈管理委員會備查事宜，而系爭地下二層房屋 於伊擔任管理委員會主任委員之初，一片髒亂，堆積廢棄雜 物，機械停車位也損毀形成兩公尺深的污水池，為避免發生 溺水意外，經過開會討論全體住戶同意把系爭地下二層整理 乾淨，其後並由系爭大廈管理委員會開會決議將系爭地下二 層租給戴旭美做部分使用，並非伊個人之決定。因系爭地下 二層尚有水塔、變電箱、起降空間等，而戴旭美僅存放一些 紙箱、桶子，故以每月3,000元出租予戴旭美，應屬合理價 格，並無賤租，況且地下二層係屬全體住戶共有，上訴人亦 得自由進出不受限制，上訴人並無任何權益受損。而戴旭美 所繳交之租金，亦列入系爭大廈管理委員會所有帳戶，供系 爭大廈管理使用，並非伊個人受益等語，資為抗辯。 三、戴旭美則以：系爭大廈地下二層部分，伊僅使用如勘驗筆錄 附圖B區部分（即附圖所示E部分，面積為11.84方公尺）， 擺放刨冰機等物品，其他勘驗筆錄附圖所示A部分（即附圖 所示D部分）所擺放之物品為麵攤用具等雜物，勘驗筆錄附 圖所示C區部分（即附圖所示F部分），擺放之塑膠椅、藤椅 等物品，勘驗筆錄附圖所示E區部分（即附圖未特別標示出 ），擺放之神像3尊、塑膠籃及三層櫃等，均非伊所有，係 屬系爭大廈其他住戶之物品或回收物、清潔工之工作物等， 且伊並未將系爭地下二層上鎖，僅晚上由系爭大廈管委會上 鎖，伊所經營之商號三兄妹冰品店於99年11月與系爭大廈管 委會訂有租賃契約，租期自99年11月1日起迄102年10月31日 止，租金每月3,000元，故就系爭地下二層伊自有使用之權 源，伊使用該部分自非屬無權占用，並無不法侵害上訴人就 系爭地下二層之所有權，且伊使用系爭地下二層係基於與系 爭大廈管委會簽訂之上開租賃契約，有給付租金，自非無權 使用，更非無法律上原因受有利益，不構成不當得利，況伊 已於租期屆滿後搬遷，並無無權使用等語，資為抗辯。 四、原審為上訴人敗訴判決，上訴人僅就部分不利判決聲明不服 而提起上訴，上訴聲明為：㈠、原判決關於駁回上訴人後開 第二項之訴部分廢棄。㈡、戴旭美應將系爭大廈建物地下二 層如附圖所示G部分（即包含D、E、F部分）面積187.12平方 公尺騰空返還予上訴人及其他共有人。㈢、陳順明、戴旭美 應連帶給付上訴人36萬4,800元，及自100年7月1日起至戴旭 美返還系爭地下二層建物之日止按月給付上訴人6,080元。 被上訴人於本院則答辯聲明：上訴駁回。至於上訴人原請求 陳順明應拆除系爭大廈一樓鐵門部分，受敗訴判決後，並未 聲明上訴，已告確定，本院不再論述，先此敘明。 五、兩造不爭執之事項： ㈠、兩造分別為系爭大廈之區分所有權人，如附圖所示E部分面 積11.84平方公尺，位於系爭地下二層，擺放刨冰機及裝免 洗餐具之紙箱，放置之物品為戴旭美所堆放；戴旭美與系爭 大廈管委會於99年11月簽訂租賃契約，租賃標的為系爭大廈 地下二層，租賃期間自99年11月1日起至102年10月31日止， 租金每月3,000元，有現場照片（見原審司北調字卷第21頁 ）、房屋租賃契約、勘驗筆錄、臺北市建成地政事務所100 年11月24日函文及附件土地複丈成果圖、系爭地下二層現場 照片等文件在卷可稽（見原審卷第13至16、31至36、48至50 、62至66頁）。 ㈡、系爭租賃契約租期已於102年10月31日屆滿，戴旭美並已搬 遷（見本院卷第89頁）。 六、本件重要爭點及本院判斷之論據： 上訴人主張陳順明於擔任系爭大廈管理委員會主任委員期間 ，未經系爭大廈區分所有權人會議決議，即違法擅自將系爭 地下二層出租予戴旭美，陳順明處理委任事務之行為已損害 伊就系爭地下二層建物之共有權；又戴旭美違法使用系爭地 下二層建物，與陳順明已共同侵害伊就系爭地下二層建物之 共有權，屬共同侵權行為，伊得依侵權行為、不當得利等法 律關係，請求戴旭美應自附圖所示G部分（即包含D、E、F部 分）面積187.12平方公尺騰空返還予伊及其他共有人，並得 請求陳順明、戴旭美連帶給付伊36萬4,800元，及自100 年7 月1日起至戴旭美返還系爭地下二層建物之日止按月給付上 訴人6,080元等語。惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置 辯。是本院應予審究之重要爭點厥為：㈠、戴旭美是否無權 占有系爭大廈地下二層如附圖所示G部分（含附圖所示D、E 、F）之空間？上訴人請求戴旭美應將該部分騰空並返還予 上訴人及其他共有人，有無理由？㈡、若戴旭美無權占有上 開G部分（含附圖所示D、E、F部分），上訴人請求陳順明、 戴旭美連帶給付上訴人36萬4,800元，及自100年7月1日起至 戴旭美返還系爭地下二層房屋之日止按月給付上訴人6,080 元，有無理由？茲分別論述如后： ㈠、戴旭美是否無權占有系爭地下二層如附圖所示G部分（含附 圖所示D、E、F）之空間？上訴人請求戴旭美應將該部分騰 空並返還予上訴人及其他共有人，有無理由？ １、按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同 意；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算，民法第819條第2項、第820 條第1項固定有明文。然公寓大廈管理條例第10條第2項亦規 定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。 ２、查本件系爭地下二層為系爭大廈之區分所有權人所共有，係 屬公用部分，為兩造所不爭執。又出租行為，為典型之利用 行為，在法律上應屬管理行為（最高法院79年5月29日79年 度第二次民事庭會議決議、最高法院84年台上字第2164號、 84年台上字第2637號、92年台上字第1734號、98年台上字第 1087號、100年台上字第1776號等民事判決參照）。目前公 寓大廈欲召集全體區分所有權人開會誠屬不易，若有關公寓 大廈公共設施之管理、使用上所衍生之問題，若不得由管理 負責人或管理委員會為之，動輒需召開區分所有權人會議以 多數決行之，則在今日都會生活之型態下，恐絕大多數公寓 大廈相關公共設施等公共事務之管理均將陷於癱瘓，故就共 有物之管理而言，公寓大廈管理條例既屬民法之特別規定， 自應優先適用。且公寓大廈係指區分所有之建築物，成立管 理委員會者，多屬住戶眾多聯絡不易而有必要委請專人或一 定組織從事管理之情形，故授與管理負責人或管理委員會就 共用部分有包括出租之管理權限，為全體住戶之利益計，與 公寓大廈管理條例之立法意旨並未相違，且欲將管理行為作 限縮之解釋，應區別是否屬於有益之管理，如為籌措管理費 用而出租共有物，在不影響居住基本環境品質之情形，應屬 有益之管理，自無加以限制之必要；但在管理不當之情形， 則有限制之必要，故若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，則管理負責人或管理委員會之管理權限即應受限，可以作 為調控限制管理權限之機制。否則，如係客觀上有利於共有 人之管理行為，例如出租共用部分供作一定使用，收取租金 充作管理費用，可以減輕全體住戶管理費之負擔，而僅因未 召開區分所有權人會議，即認未經區分所有權人會議決議行 之，致無法為有益之管理，勢必造成全體區分所有權人之損 失，此即不符合公寓大廈管理條例立法之本旨。 ３、經查，系爭大廈地下室原係疏於管理，致住戶任意堆積廢棄 物，迄99年間系爭大廈管理委員會始對系爭大廈地下室進行 清理乙節，業經證人即系爭大廈管理委員會現任主任委員劉 麗華於原審證述在卷（見原審卷第153頁反面），並有系爭 大廈99年1月16日99年區分所有權人會議會議紀錄附卷可稽 （見原審卷第155頁）；嗣戴旭美與系爭大廈管理委員會於 99年11月簽訂租賃契約，租賃標的為系爭大廈地下二層，租 賃期間自99年11月1日起至102年10月31日止，租金每月3,00 0元，戴旭美所繳交之租金皆係向系爭大廈管理委員會繳納 ，並充作系爭大廈管理費，此亦經證人劉麗華於原審證述屬 實（見原審卷第153頁），並有租賃契約、戴旭美繳納租金 之收據附卷可稽（見原審卷第13至16頁，第147、148頁）； 而戴旭美使用系爭地下二層之情形為附圖所示E部分面積11. 84平方公尺，即靠牆擺放刨冰機及紙箱等物品（見原審卷第 63頁反面），此為戴旭美所不爭執，上訴人雖主張附圖所示 G部分（即包含D、E、F部分）面積187.12平方公尺皆為戴旭 美所占用供其私人倉儲，然為戴旭美所否認，上訴人就此並 未舉證以實其說，依舉證分配之原則，自難為有利於上訴人 之認定，另系爭大廈地下二層現並無停放車輛，且尚有堆放 系爭大廈清潔人員之清潔工具，及系爭大廈清潔人員收集全 體住戶垃圾、回收物後暫放於系爭地下二層，復有原審勘驗 筆錄在卷可稽（見原審卷第33、38頁），並經證人即系爭大 廈清潔人員高斗昌於原審證述明確（見原審卷第34、35頁） ，且有現場照片在卷可憑（見原審卷第65至66頁）。此外， 並無證據足資證明系爭大廈之其他住戶無法進入使用系爭地 下二層，亦無證據證明系爭大廈訂有規約或區分所有權人會 議曾決議不得出租系爭地下二樓；則系爭大廈管理委員會以 上開租賃契約將系爭地下二層出租予戴旭美收取租金充作管 理費用，尚屬有益之管理，依上揭說明，自無限制之必要， 應認系爭大廈管理委員會係有權出租。上訴人雖稱系爭大廈 管理委員會上開租賃契約違反公寓大廈管理條例第7條公用 部分不得約定專用之規定云云。然本件係系爭大廈管理委員 會基於共用部分之管理權限出租公用部分，戴旭美則係基於 租賃契約所生之使用權而使用公用部分，此與公用部分約定 專用之情形不同，上訴人如是主張，自非可採；又上訴人雖 主張系爭大廈管委會上開出租系爭大廈地下二層之行為違反 公寓大廈管理條例第16條第2項云云。惟公寓大廈管理條例 第16條第2項之立法理由載明：「為達維護公共安全之目的 ，爰明定防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避 難設備等處所不得擅自堆置雜物或設置柵欄、門扇等，以免 妨礙逃生避難。」等語，而本件戴旭美承租系爭大廈地下二 層，其使用範圍僅有如附圖所示E部分面積11. 84平方公尺 ，占系爭大廈地下二層原登記面積251.71平方公尺，尚不足 百分之五，且其放置之刨冰機及紙箱等物品均靠牆整齊擺放 ，亦非在出入口或主要通道上，參諸上開立法理由，應認尚 不足以妨礙系爭大廈地下二樓之逃生避難，是上訴人此部分 之主張，並非可採。 ４、次查，上訴人雖於本院提出多紙照片，主張戴旭美另占有使 用附圖所示E以外之G部分(面積175.28平方公尺，即187.12 平方公尺-11.84平方公尺＝175. 28平方公尺）云云。惟戴 旭美已否認其事，且依上訴人所提照片，亦難證明戴旭美確 有占用該範圍之情事，上訴人如是主張，並非可取。再者， 上訴人雖另主張伊於系爭大廈地下二層有兩個停車位，戴旭 美占用者係停車位之位置云云。惟上訴人無法提出證據證明 其於系爭大廈地下二層有所謂之停車位存在，難謂其與其他 區分所有權人間已就該地下二層存有停車位之分管協議在， 且上訴人所指停車位之位置係扣除附圖所示D、E、F部分以 外之G部分(見本院卷第87頁)，亦與戴旭美承租占用之附圖 所示E部分無涉，難認戴旭美無權占用其停車空間，上訴人 此部分之主張，亦非可採。 ５、承上說明，戴旭美現占有使用系爭大廈地下二層如附圖所示 E部分面積11.84平方公尺，既係基於與系爭大廈管理委員會 所簽訂之租賃契約，自非無權占有使用，上訴人訴請戴旭美 將此部分騰空返還予上訴人及其他共有人，即非有據。況戴 旭美業於租期屆滿後業已搬遷，復有系爭大廈管理委員會所 出具而上訴人不爭執為真正之證明書在卷可憑(見本院卷第 89頁)，上訴人訴請搬遷附圖所示E部分面積11.84平方公尺 ，已無必要。至上訴人訴請戴旭美騰空返還系爭地下二層如 附圖所示扣除E部分以外之其餘G部分面積175.28平方公尺， 既非戴旭美占有使用，已如前述，戴旭美即非無權占有使用 E部分以外之其餘G部分之地下二層，上訴人訴請戴旭美遷讓 返還此部分之房屋，亦非有據。 ㈡、上訴人請求陳順明、戴旭美應連帶給付上訴人36萬4,800元 ，及自100年7月1日起至戴旭美返還系爭地下二層房屋之日 止按月給付上訴人6,080元，有無理由？ １、經查，戴旭美係基於與系爭大廈管理委員會所簽訂之上開租 賃契約，而有權使用系爭大廈地下二層如附圖所示E部分面 積11.84平方公尺，並按期繳付租金，且無證據足資證明戴 旭美有無權占有使用系爭地下二層如附圖所示除E部分以外 之其餘G部分面積175.28平方公尺房屋，已如前述，則戴旭 美既係基於租賃契約使用系爭地下二層如附圖所示E部分房 屋，即非無法律上原因而受有利益，自與不當得利之要件不 符，另其係基於系爭租賃契約有權使用上開部分，並非無權 使用，亦難謂有不法侵害上訴人所有權之行為，自不構成侵 權行為，是上訴人依民法第179條、第184條請求戴旭美返還 所受利益或賠償上訴人所受之損害，均非有據。 ２、又系爭大廈並未訂有規約或區分所有權人會議曾決議不得出 租系爭地下二層之情形，則依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，系爭大廈管理委員會基於管理公用部分之權限， 自得就為公用部分之系爭地下二層予以有益之管理，再參諸 系爭大廈地下二層多數空間均仍屬公用，供系爭大廈清潔人 員堆放清潔物品、住戶回收物之用，而戴旭美僅使用如附圖 所示E部分面積11.84平方公尺，占系爭大廈地下二層原登記 面積251.71平方公尺，尚不足百分之五，且其放置之刨冰機 及紙箱等物品均靠牆整齊擺放，亦非在出入口或主要通道上 ，應認尚不足以妨礙系爭地下二層之出入，又戴旭美亦無限 制其他系爭大廈住戶進入使用系爭地下二層，戴旭美每月繳 交之租金亦係予系爭大廈管理委員會充作管理費等情，堪認 系爭大廈管理委員會與戴旭美簽訂之租賃契約應屬對系爭大 廈公用部分有益之管理，依前述公寓大廈管理條例第10條第 2 項規定之意旨，此為管理委員會之權限，故陳順明於99年 間擔任系爭大廈管理委員會主任委員代表管理委員會與戴旭 美簽訂系爭租賃契約之行為，並無不法侵害上訴人權利，亦 無處理委任事務有過失或逾越權限之情形，上訴人依民法共 同侵權行為及委任之法律關係請求陳順明與戴旭美應負共同 侵權損害賠償責任，均非有據。 七、綜上所述，上訴人依民法第179條、第184條請求「㈠、戴旭 美應將系爭大廈建物地下二層如附圖所示G部分（即包含D、 E、F部分）面積187.12平方公尺騰空返還予上訴人及其他共 有人。㈡、陳順明、戴旭美應連帶給付上訴人36 萬4,800元 ，及自100年7月1日起至戴旭美返還系爭地下二層建物之日 止按月給付上訴人6,080元。」均非正當。原審就此為上訴 人敗訴判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。又本件事實已臻 明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟 酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此 敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依法判決如主文。 中 華 民 國 102 年 12 月 24 日 民事第十三庭 審判長法 官 蕭艿菁 法 官 林麗玲 法 官 黃豐澤 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 12 月 24 日 書記官 江采廷 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301