108年度重上字第484號

上  訴  人  涂金湶 

訴訟代理人  吳慶隆律師

複 代理 人  王子鳴律師

被 上訴 人  楊濟榮 

訴訟代理人  黃柏榮律師

            陳士綱律師

上  一  人

複 代理 人  吳宗奇律師

上列當事人間請求返還共有物事件，上訴人對於中華民國108年1月31日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第518號第一審判決提起上訴，被上訴人減縮起訴聲明，本院於109年6月9日言詞辯論終結，判決如下：

上訴（除減縮部分外）駁回。

第二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔。

一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。被上訴人於本院審理中減縮請求：㈠上訴人應將坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地(下稱系爭土地)上同地段OOO建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00弄0號建物如臺北市政府地政局土地開發總隊民國109年2月10日鑑定圖(下稱附圖)所示防空避難室面積61.07平方公尺（即系爭地下室），返還被上訴人及全體共有人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣(下同)11萬7,847元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第432頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。

二、被上訴人主張：系爭土地上興建5層區分所有建物及1層防空避難室(下稱系爭建物)，伊與上訴人分別為門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00弄0號4樓、1樓(下分稱4樓、1樓建物)之區分所有權人，區分所有權人就系爭土地及防空避難室之權利範圍為5分之1。然上訴人未經其他區分所有權人同意，將防空避難室出入口以鐵門阻擋，占用其中61.07平方公尺，作為其個人運動空間使用（即系爭地下室），受有同區實價登錄每月每坪1,329元計算相當租金之不當利益等情。爰依民法第767條第1項前段、第821條及第179條規定，求為命上訴人應將如附圖所示面積61.07平方公尺之系爭地下室，返還被上訴人及全體共有人，及給付被上訴人11萬7,847元本息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回(被上訴人對於原判決駁回其餘不當得利部分，未據聲明不服，已告確定，下不贅述)。

三、上訴人則以：系爭建物於73年4月19日辦理建物所有權第一次登記，當時系爭地下室即與1樓建物相互連通，系爭建物全體區分所有權人已約定系爭地下室由1樓住戶專用，不受公寓大廈管理條例之限制。伊於92年6月16日向訴外人蔡璦琦買受1樓建物時，建物說明資料明確記載有地下室22坪，買賣契約書第1條備註2並約定「固定物現況交屋」，蔡璦琦及其前手使用系爭地下室多年，伊購買1樓建物後仍繼續使用長達14年之久，均未有其他住戶表示異議，足認區分所有權人已明示或默示同意由伊無償分管使用系爭地下室。另2樓建物所有權人曾引蕙、3樓建物所有權人倪陳六妹均出具確認書，同意伊管理使用系爭地下室，依民法第820條第1項規定，伊已得共有人過半及應有部分合計超過半數同意，得無償管理使用系爭地下室。而1樓下至系爭地下室之公用樓梯下方留有寬207公分、長495公分空間，足供平常防空避難或公共使用，如附圖左側連接公用樓梯部分留有安全門，可供其他區分所有權人遇有緊急防空避難使用，伊未違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（除減縮部分外）廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 

四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。被上訴人主張上訴人未經其他共有人之同意，無權占用如附圖所示面積61.07平方公尺之系爭地下室，上訴人抗辯係本於分管契約占用，惟被上訴人否認之，自應由上訴人就此有利事實負舉證之責。經查：

　㈠系爭建物為5層樓公寓，每層1戶，於73年4月19日完成建物所有權第一次登記，防空避難室登記為系爭建物區分所有權人共有，應有部分各5分之1。被上訴人於104年12月9日登記取得4樓建物所有權，上訴人於92年7月9日以買賣為原因取得1樓建物所有權等情，有土地、建物所有權狀、防空避難室建物謄本及建物測量成果圖、1樓建物登記謄本在卷可查（見原審補字卷第7至10頁、15至16頁、23至26頁）。又1樓建物可由室內樓梯通往系爭地下室，上訴人於系爭地下室四周牆面、地板均設置鋪墊、設置沙包、飛鏢靶等供作個人運動空間使用，系爭地下室另一側有安全門，該安全門只能由內部開啟，外部須用鑰匙開啟，經安全門通往公用樓梯至1樓等情，有現場照片及勘驗筆錄可稽（見原審卷第199至203頁、本院卷第177至183頁)，上訴人自承系爭地下室之入口、樓梯及電源開關均在1樓建物內，公用樓梯與系爭地下室不相通，他人無法任意出入系爭地下室（見原審卷第27頁、本院卷第132頁），且經本院囑託臺北市政府地政局土地開發總隊繪製上訴人占用系爭地下室之面積為61.07平方公尺，再轉繪至防空避難室建物測量成果圖如附圖所示(見本院卷第203至219頁)。

  ㈡上訴人抗辯其基於分管契約有權占有使用系爭地下室，固提出與蔡璦琦之不動產買賣契約及於防空避難室之安全門內側本有規劃室內樓梯之防空避難室建物平面圖為證(見原審卷第31至48頁、本院卷第263、266頁)，惟該圖面繪製樓梯位置約在1樓建物客廳後方位於餐廳之處，顯與現場樓梯建在客廳位置不同，業經本院勘驗明確(見本院卷第179頁、第266頁)，堪認1樓建物之內梯並未依上開建物平面圖開設，況上開圖面除1樓住戶得以內梯進入防空避難室，另有公用樓梯可供其他住戶進出，依系爭建物之原始建築規劃，亦難認1樓建物所有人有專用防空避難室之情。雖上訴人提出不動產買賣契約書僅於現況記載有地下室22坪，及於第1條備註2.註記「固定物現況交屋」等語(見原審卷第31頁、第45頁)，惟證人蔡璦琦證稱：伊買受1樓建物時防空避難室已經打通，伊將之作為辦公室使用，其他鄰居不能進到系爭地下室，前手在此開設安親班做為教室使用，沒有人跟伊說可以使用系爭地下室，因前手有使用，伊依現況也可使用等語(見本院卷第283至284頁)，及系爭建物起造人之一高慶山證稱：伊不知伊母親在1樓建物開設安親班時，有無使用及為何可以使用系爭地下室，也不知系爭建物出售時有無約定5樓或1樓建物買受人可使用頂樓或地下室空間等語(見本院卷第310、311頁)，尚無從認定系爭建物之原始共有人或歷次共有人曾成立分管契約，同意1樓建物所有人得專用系爭地下室之意存在。

　㈢次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示外，不得謂為默示之意思表示（最高法院106年度台上字第1646號判決意旨參照）。上訴人雖提出曾引蕙及倪陳六妹出具同意使用管理確認書(見原審卷第31至48頁、第49至55頁)，抗辯其他住戶默示同意其使用系爭地下室云云，惟關於系爭地下室之使用，證人即2樓建物所有權人曾引蕙證稱：伊沒有注意到地下室有鐵門可以進去，也沒有嘗試去找，本件糾紛發生前不知系爭地下室為何人使用，伊簽署同意使用管理確認書是為了避免使用系爭建物1樓大門通往公用樓梯的長廊被妨礙，怕變動1樓大門與信箱位置，有區分所有人同意上訴人使用系爭地下室，也有人不同意等語（見本院卷第286至290頁）；及證人即3樓建物所有權人倪陳六妹證稱：伊從來不知道系爭地下室如何使用，也沒去過，伊搬去時好像就由1樓住戶使用系爭地下室，伊認為鄰居互告很不好又不好意思，且原來就由1樓使用系爭地下室，所以簽署確認書等語（見本院卷第312至314頁），顯見於兩造發生糾紛前，系爭建物其餘區分所有權人不清楚系爭地下室之使用方式，縱未對上訴人及其前手長期使用系爭地下室表示異議或有任何訴訟，充其量僅係共有人之單純沈默，尚難認有為一定之意思表示，自難認共有人間已有默示之分管契約存在，此外，上訴人復未提出其他證據證明系爭建物之共有人曾同意由1樓建物所有人無償使用系爭地下室之分管契約，則其抗辯因購買1樓建物繼受分管契約，取得無償使用系爭地下室之權利云云，即屬無據。

五、又公寓大廈住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。且住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。公寓大廈管理條例第9條第2項至第4項、第15條、第16條第2項前段分別定有明文。是區分所有權人於建築物共用部分及約定專用部分之利用，仍應依其設置目的、使用執照所載用途及通常或約定使用方法為之，不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令或變更使用執照所載用途；且上開規定屬禁遏當事人為一定行為之禁止規定，非僅否認約定私法效力之取締規定，否則管理負責人或管理委員會無從請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，甚至請求回復原狀或賠償因此所受損害。查系爭建物為公寓大廈管理條例施行前即已取得使用執照之公寓大廈，有建物登記謄本可稽（見原審卷第15頁），固不受公寓大廈管理條例第7條有關特定共用部分不得為約定專用之限制，而得以規約或經全體區分所有權人同意就防空避難室等共用部分為約定專用，然防空避難室之構造設計有其原有功能，縱為約定專用，其約定使用仍應依其設置目的、使用執照所載用途及通常或約定使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。上訴人將防空避難室供作個人運動空間，其他住戶無從進出使用之系爭地下室狀態，業經本院認定如前，顯然變易防空避難室原來之性質與用途，影響全體住戶之安全，縱經其他共有人同意，因違反公寓大廈管理條例第16條第2項之強制規定，依民法第71條前段應屬無效。雖上訴人抗辯2樓建物所有權人曾引蕙、3樓建物所有權人倪陳六妹均出具確認書同意伊管理使用系爭地下室，伊已得共有人過半及應有部分合計超過半數同意云云，仍不得主張依民法第820條第1項規定以現有方式使用系爭地下室，不涉及法律溯及適用之問題。此外，上訴人未能證明其有何得占有使用系爭地下室之法律上權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人將系爭地下室返還予被上訴人及其他共有人全體，為有理由。

六、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院61年台上字第1695號判例、104年度台上字第715號判決意旨參照）。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80％為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。查被上訴人主張上訴人占用系爭地下室面積為61.07平方公尺，因而受有相當於租金之利益，致其受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益。惟被上訴人於104年12月9日始取得4樓建物暨防空避難室所有權應有部分5分之1，有4樓建物權狀可按（見原審卷第7、8頁），則被上訴人請求自起訴時回溯2年之不當得利期間應自104年12月9日起算至106年11月1日提起本件訴訟止，逾此部分期間之請求，則屬無理由。查系爭土地104年1月1日起至同年12月止之公告地價為每平方公尺80,600元，105年1月1日起至106年12月31日止之公告地價為每平方公尺11萬1,000元等情，有系爭土地地價查詢表存卷可按（見本院卷第437頁），公告地價80％為其法定地價分別為6萬4,480元、8萬8,800元。而系爭建物位於臺北市ＯＯＯ路0段靠近ＯＯ路高架橋下巷子內，對面是龍安國小後門，附近是住宅區，步行15分鐘可至台電大樓捷運站，步行10分鐘至和平東路、新生南路口有公車站牌，及系爭地下室供作上訴人個人運動空間使用，未出租或從事商業活動等情，為兩造所不爭執（見本院卷第432至433頁），應認依系爭土地法定地價年息6％計算相當於租金之不當得利，應屬允適。從而，被上訴人得請求上訴人給付自104年12月9日起至106年11月1日止之不當得利12萬2,433元【計算式：｛（6萬4,480元×61.07平方公尺×23/365）＋〈8萬8,800元×61.07平方公尺×（1＋305/365）〉｝×6％×1/5＝12萬2,432.6，元以下四捨五入】，被上訴人僅請求上訴人給付其中11萬7,847元本息，為有理由。

七、末按所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。所謂不得以損害他人為主要目的，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受此限制（最高法院107年度台上字第1677號判決參照）。上訴人辯稱：伊已使用系爭地下室長達14年，被上訴人於104年12月9日買受4樓建物後提起本件訴訟，破壞長久以來使用狀態，顯見其提起本件訴訟之權利行使，係專以損害他人為主要目的，違反誠信原則云云。惟上訴人既無法證明有何合法權源使用系爭地下室，且使用方式違反公寓大廈管理條例規定，本無受法律保護之必要，尚難認被上訴人依法行使其所有人權利排除上訴人無權占有情事，係欠缺行使權利之正當性，亦難認有權利濫用或無權利保護必要之情事。上訴人此部分抗辯，亦無可取。

八、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條、及第179條之規定，請求㈠上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示面積61.07平方公尺之系爭地下室，返還被上訴人及全體共有人。㈡上訴人應給付被上訴人11萬7,847元，及自106年12月2日（見原審補字卷第30頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有部分不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經

    本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論

    駁，併此敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　109 　年　　6 　　月　　30　　日

                      民事第四庭   

                        審判長法  官  傅中樂

                              法  官  趙伯雄

                              法  官  管靜怡 

正本係照原本作成。

如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　109 　年　　7 　　月　　1 　　日

　　　　　　　　　　　　　    書記官  蕭進忠

附註：

民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：

對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴

人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為

法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法

院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。