臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第518號 原　　　告　陳慧菊 被　　　告　君臨天下社區管理委員會 法定代理人　陳進來 訴訟代理人　謝清傑律師 上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國103 年7 月15日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○○○號即門牌號碼桃園 縣八德市○○○街○○○號一樓如附圖所示紅色位置大門上方磁 力鎖裝置拆除，並不得將大門上鎖或為其他阻止原告通行之行為 。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行； 但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執 行。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告之法定代理人於本件審理中由蔡莉菁變更為陳進來 ，茲由陳進來於民國102 年12月23日具狀聲明承受訴訟（見 本院卷第112 頁），經核尚無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告於101 年2 月25日向訴外人誼鴻建設有限公 司（下稱誼鴻公司）購買門牌號碼桃園縣八德市○○○街○○ 號2 樓（下稱系爭建物）及地下三層編號97、99、20及1 共 4 個停車位，並簽立買賣契約書（下稱系爭契約），如附圖 所示紅色位置大門係位於桃園縣八德市○○段○○○○○號即桃 園縣八德市○○○街○○號1 樓梯廳，原告為2122建號建物共 有人之一，系爭契約第13條第5 款雖約定：「為社區安全及 人員管制管理維護，部分1 樓梯廳之連外通道，乙方（即誼 鴻公司）將統一設置防火門」，惟誼鴻公司於簽立系爭契約 時言明系爭大門並未上鎖，原告可經由系爭大門進入地下室 停車空間，詎誼鴻公司交屋後，被告竟在系爭大門上加裝大 鎖，阻止原告通行，致原告在下雨天也必須繞遠路經由社區 大門始得進入地下室停車場，生活極為不便，原告數次向被 告反應，被告均拒絕將大鎖取下，並以有101 年8 月5 日管 理委員會會議決議為由，堅持將系爭大門上鎖，嗣桃園縣政 府檢查系爭大門時發覺上鎖為違規，要求被告回復原狀，被 告竟於101 年10月14日管理委員會會議決議將系爭大門加裝 需由管理室統一控制之磁力鎖，無法自由開啟，顯違背建築 技術規則設計施工編第76條規定即防火門不得上鎖之規定， 而屬違背法令，為無效之決議，且依據桃園縣政府工務局建 築物管理科核可之2122建號建物使用執照及建築物藍圖，可 確認目前加裝之系爭大門原為社區1 樓梯廳之通道，不應有 門，更不可能以任何形式上鎖，被告行為顯已違反建築法第 73條之規定，原告既為系爭大門所在位置區分所有建物共有 人，有於法令規定範圍內使用該通道之權利，被告雖為管理 委員會，僅得依法管理維護共有部分，尚不得就共有部分為 違法使用，爰依民法第第821 條、第767 條、第184 條第1 項規定提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應將系爭大 門上方磁力鎖裝置拆除，並不得將系爭大門上鎖或為其他阻 止原告自由通行之行為。（二）願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告則以：被告就系爭大門加裝磁力鎖係對系爭社區所為之 管理行為，屬公寓大廈管理條例第36條第2 款「共有及共用 部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、第3 款「公寓大廈 及其周圍之安全及環境維護事項」、第11款「共用部分、約 定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」規定之職務範 圍內行為，除有101 年10月14日管理委員會會議決議為依據 外，亦經社區住戶於102 年6 月29日召開第4 屆第1 次區分 所有權人會議，決議以社區大門為單一出入通道，其餘7 個 小門（含系爭大門）以不開放為原則，原告自有遵守之義務 。再者，各區分所有權人向誼鴻公司購屋時，均同意遵守交 屋手冊之門禁管理流程規定，即人員進出均由社區大門進出 之單一出入口，以保障社區人員、財產安全。而原告每月所 繳管理費係每坪35元計算，相較於絕大多數住戶係依每坪50 元計算，已相當優惠，然原告要求開放系爭大門進出，僅係 為自己通行方便，原告又在其2 樓住處經營補習班，一旦開 放系爭大門進出，將使人員進出無法嚴格管制，造成社區安 全嚴重威脅，如竊盜、縱火等犯罪發生，增加管理成本與安 全疑慮，是原告請求顯然構成權利濫用，並違反誠信原則。 又系爭大門所裝設之磁力鎖，於火災發生時，可由中央管理 中心按鈕開啟，如電力中斷，亦會自動開啟，不會妨礙逃生 ，且系爭大門是否為法定防火門，亦有疑義等語資為抗辯。 並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二） 如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）原告於101 年2 月25日向誼鴻公司購買系爭建物及地下三 層編號97、99、20及1 共4 個停車位，並簽立系爭買賣契 約。系爭契約第13條第5 款約定「為社區安全及人員管制 管理維護，部分1 樓梯廳之連外通道，乙方（即誼鴻公司 ）將統一設置防火門」。 （二）原告為系爭社區住戶，因被告於系爭大門加裝大鎖，致原 告無法經由系爭大門進出地下室停車場。 （三）系爭社區101 年8 月5 日管理委員會會議紀錄第柒項、討 論事項第四案社區大樓多扇出入通道問題檢討之決議：出 席會議委員16票一致通過以門禁安全優先考量先上鎖。 一、各棟1F梯廳連通戶外之通道門或玻璃門，非緊急情況 不得開啟，並全天上鎖管制，以加強大樓住家安全，住戶 進出統一由社區大廳出入。二、所有防火門為長時間關閉 ，但不可上鎖（見本院卷第17頁反面、第18頁）。 （四）桃園縣政府101 年10月3 日府工使字第0000000000號函： ○○○區○ ○○○○道設置門扇全數上鎖，影響安全，應 依公寓大廈管理條例第16條第2 項及第36條第2 款、第5 款等規定，於文到30日內恢復原狀（見本院卷第22頁）。 （五）系爭社區101 年10月14日管理委員會會議紀錄第七項、討 論事項第五案通道門鎖更換評估。結論為：系爭大門安裝 磁力鎖（見本院卷第24頁）。 （六）系爭社區102 年6 月29日第4 屆第1 次區分所有權人會議 議案第三決議於社區規約第2 條第5 項增訂：「本社區人 員進出以社區大門為單一個出入通道，社區大門以外的其 他7 個小門以不開放為原則。具體管理方式，授權管理委 員會訂定使用規則。」（見本院卷第116 頁反面、第117 頁）。 四、得心證之理由： （一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求；民法第767 條第1 項、第 821 條前段分別定有明文。次按建築物應依核定之使用類 組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要 構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及 其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。 但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限，建築法 第73條第2 項定有明文。又住戶不得於私設通路、防火間 隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊 、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業 使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨 礙出入，公寓大廈管理條例第16條第2 項前段定有明文。 （二）依原告提出之系爭社區使用執照圖說截圖，系爭大門原設 計為桃園縣八德市○○○街○○號1 樓梯廳○○○區○○○ ○道，即如附圖所示紅色位置，並無設置門扇，而依桃園 縣政府工務局103 年2 月17日桃工使字第0000000000號函 回覆內容略以：「有關八德市○○○街○○號建築物（君臨 天下社區）1 樓樓梯間可否設置門扇一節，…，按建築法 第73條第2 項規定，建築物應按原核准之竣工圖說使用， 不得擅自設置門扇，如欲變更使用，應委請建築師依建築 物使用類組，及變更使用辦法辦理變更。另樓梯間設置門 扇是否符合『免辦理變更使用執照』一節，經查樓梯間設 置門扇非屬『桃園縣一定規模以下建築物免辦理變更使用 執照管理辦法』相關規定。」（見本院卷第141 頁），足 見系爭大門位置原未規劃設置門扇，在未辦理變更使用執 照前，不得設置門扇，遑論將該門扇上鎖阻礙通行，而被 告前將系爭大門加裝大鎖之行為，前經桃園縣政府101 年 10月3 日府工使字第0000000000號函糾正，認定被告行為 違反公寓大廈管理條例第16條第2 項不得於樓梯間設置門 扇等妨礙出入之規定，命被告於文到30日內恢復原狀在案 （見本院卷第22頁），然被告竟於101 年10月14日決議改 為裝置磁力鎖，顯然違反建築法第73條第2 項及公寓大廈 管理條例第16條第2 項之規定，則原告本於共有人之地位 ，請求被告除去系爭大門之磁力鎖，洵屬有據。 （三）被告雖辯稱其將系爭大門加裝磁力鎖之行為，業經101 年 10月14日管理委員會會議決議及102 年6 月29日第4 屆第 1 次區分所有權人會議決議通過，原告有遵守之義務云云 。惟按，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建 築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者 從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常 使用方法為之。但另有約定者從其約定；前2 項但書所約 定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建 築法令之規定；住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理 委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請 法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償；公寓大 廈管理條例第9 條定有明文。依上開規定，原告有使用系 爭大門所在通道之權利，縱區分所有權人會議決議就使用 方式另有約定，該約定亦不得違反相關法令之規定。承前 所述，未依原核准之竣工圖說擅自在樓梯間設置系爭大門 ，已違反公寓大廈管理條例第16條第2 項及建築法第73條 第2 項之規定，則上開區分所有權人會議決議系爭大門以 不開放為原則乙情，即屬無效，不能拘束原告。 （四）被告復辯稱原告在其2 樓住處經營補習班，一旦開放系爭 大門進出，將使人員進出無法嚴格管制，造成社區安全嚴 重威脅，如竊盜、縱火等犯罪發生，增加管理成本與安全 疑慮，原告本件請求係屬權利濫用且違反誠信原則云云， 惟按，民法第148 條權利濫用之禁止，係規定行使權利， 不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使 他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該 條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨 參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主 要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相 當，缺一不可，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他 人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時 ，亦難認係權利濫用。本件原告為系爭2122號建物共有人 ，本得通行系爭大門所在通道前往地下停車場及社區廣場 ，被告將系爭大門上鎖，係違反建築法及公寓大廈管理條 例規定，且致原告需繞行社區大門始得進入地下停車場及 社區廣場，極為不便利，有系爭大門照片及原告通行路線 錄影光碟附卷可查（見本院卷第79至82、91至93、97頁） ，是原告請求通行系爭大門，主觀上並非以損害他人為目 的，並無權利濫用可言，被告雖有社區安全之顧慮，然維 護社區安全之方式甚多，例如加強巡邏、裝置監視設備， 或配置住戶始得使用之磁卡等方式，非以阻塞通道為唯一 選擇，況原告於本件審理中始終表明願意自費以加裝磁卡 之方式通行系爭大門，足見原告主張通行系爭大門並非以 損害他人為主要目的，被告辯稱原告權利濫用云云，洵不 可採。又按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之 關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免 當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務 人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用 ，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第 64號判決意旨參照）。查原告在購買系爭建物之初，雖已 知系爭契約內記載：「為社區安全及人員管制管理維護， 部分1 樓梯廳之連外通道，乙方將統一設置防火門」（見 本院卷第12頁），然契約內並未約定將系爭大門大鎖，乃 被告嗣後決議所為。再觀諸系爭大門內外側照片（見本院 卷第91至93頁），系爭大門左側牆面設有消防栓，且系爭 大門原為樓梯間，如發生火災等事故，保持暢通之利益遠 大於便利管理人員出入之目的，是原告主張通行系爭大門 所在通道，亦無違反誠信原則。 五、綜上所述，系爭社區區分所有權人會議決議將系爭大門上鎖 ，違反建築法及公寓大廈管理條例之規定，原告本於共有人 權利主張通行系爭大門，並未違反誠信原則或權利濫用，從 而，原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告將如 附圖所示紅色位置大門上方磁力鎖裝置拆除，並不得將系爭 大門上鎖或為其他阻止原告通行之行為，為有理由，應予准 許。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 7 月 25 日 民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜 法 官 袁雪華 法 官 吳佩玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 7 月 28 日 書記官 楊淳如

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