臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第420號 原　　　告　瑞士花園C區公寓住戶管理委員會 法定代理人　林振山 訴訟代理人　宋重和律師 複　代理人　廖國欽律師 　　　　　　吳瑞清 　　　　　　吳秀雯 被　　　告　黃錦祥 　　　　　　潓美醫療器材股份有限公司 上　一　人 法定代理人　林信湧 共　　　同 訴訟代理人　許淑玲律師 　　　　　　林其玄律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年1 月24日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告潓美醫療器材股份有限公司應將如附圖所示B 部分土地（面 積七十九平方公尺）上之木質柵欄及木質地板拆除。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告潓美醫療器材股份有限公司負擔二分之一，餘由 原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣捌萬元為被告潓美醫療器材股份有 限公司供擔保後，得假執行。但被告潓美醫療器材股份有限公司 如以新臺幣貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院 ，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第176 條分別 定有明文。經查，原告法定代理人原為林振山，於本案訴訟 繫屬中變更為萬永亮，並經萬永亮以書狀聲明承受訴訟，有 民事準備暨證據調查聲請狀、瑞士花園C 區公寓大廈全體區 分所有權人會議議錄等件在卷可稽（見本院卷一第117 頁、 第133 頁），揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告主張：原告係坐落桃園市○○區○○段○○○號土地（下 稱系爭土地）之瑞士花園C 區（下稱系爭社區）公寓住戶管 理委員會，被告黃錦祥則係瑞士花園C 區1 樓即門牌號碼桃 園市○○區○○○路○○巷○○弄○ 號1 樓建物（建物坐落系爭 土地，下稱系爭建物）之所有權人，被告黃錦祥將系爭建物 出租予被告潓美醫療器材股份有限公司（下稱潓美公司）使 用。而系爭建物後方如附圖所示編號A 、B 之空地（面積共 161 平方公尺，下稱系爭空地）於構造上及使用上均不具獨 立性質，非屬區分所有建物之專有部分，應由系爭社區全體 區分所有權人按各自應有部分比例共有，且系爭空地係通往 室內外之通道，復屬防火巷弄之開放平臺，牽涉防火、防災 與通行安全等問題，影響系爭社區內所有住戶之通行與安全 權益甚鉅，具備重大公共利益，無論依公寓大廈管理條例規 定或系爭社區住戶管理規約約定，均不得作為約定專用部分 ，是系爭社區全體區分所有權人及被告均有義務使系爭空地 處於淨空無物、暢行無阻之狀態，以維緊急通道暢通與防災 、防火之功能目的，不得於其上堆置雜物或建造建物甚明。 詎被告未經原告同意，竟於民國102 年11月末逕自於系爭空 地圈地建立圍籬柵欄，禁止其他區分所有權人進入，復以木 條、棧板等易燃性建材墊高地面成一平臺，堪認被告已違反 法定空間之設置目的及通常使用方法，違反公寓大廈管理條 例第16條第2 項前段規定，更構成無權占用，侵害其他區分 所有權人之權益等語。為此，原告爰依公寓大廈管理條例第 9 條第4 項及民法第767 條、第821 條規定提起本訴等語， 並聲明：⑴被告應將系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積 161 平方公尺之地上建物拆除，並將該部分土地騰空返還予 系爭社區公寓全體區分所有權人。⑵願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以：系爭建物及其所坐落土地之原所有權人即訴外人 蔡仙紫與德榮建設有限公司（下稱德榮建設公司）及林春木 簽定系爭建物及其坐落土地之買賣契約（下合稱系爭契約） ，已約定將系爭空地由系爭建物所有權人無償管理使用，是 系爭空地為系爭建物所有權人約定專用部分，即便認非約定 專用部分，亦屬系爭建物所有權人之分管範圍；被告黃錦祥 於96年7 月29日向蔡仙紫買受系爭建物及其所坐落之土地， 自亦繼受上開約定甚明，被告潓美公司當得基於承租人之地 位，就系爭空地為自由之使用、收益。又系爭空地雖為法定 空地，然既無公寓大廈管理條例第7 條各款規定之情形，參 照同條例第58條規定，被告本於約定專用或分管權利，於系 爭空地上施作低矮木質柵欄及木質地板，於法並無不合。況 系爭社區後方圍牆、左側圍牆至系爭建物牆緣距離分別為 6.65公尺、4.63公尺，系爭空地縱符合防火間隔相關規定， 亦非全屬防火隔間之性質；且縱系爭空地為防火間隔，被告 亦非不得設置圍籬等相關設施。被告基於對系爭空地之合法 管理、使用權，為明確管理、使用權利範圍與自身居住安全 ，避免有陌生人闖入系爭空地，從事不明活動致影響居住安 全且美化環境之需，始於系爭空地施作低矮木質柵欄、木質 地板及放置花卉盆栽等，並未影響系爭社區其他住戶之權益 ，且未損害建築物主要構造或妨害建築物環境品質，亦無違 反系爭社區規約第13條第2 款規定，自非法所不許。是系爭 空地係被告黃錦祥約定專用部分或分管範圍，並非公用場所 ；被告潓美公司基於維護居住安全、美化環境等需要，而行 使約定專用或分管權利，施作低矮木質柵欄及木質地板，亦 未違反相關法令或影響公共設施之位置、公共通道，自無違 反系爭社區規約第8 條第7 款、第8 款規定意旨。況原告亦 非系爭空地之共有人，亦無依民法第767 條、第821 條規定 請求之權利等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請 均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 三、原告主張其為系爭社區之公寓大廈管理委員會，被告黃錦祥 為系爭建物之所有權人，被告黃錦祥將系爭建物出租予被告 潓美公司使用，被告潓美公司於102 年11月間在系爭空地設 置圍籬柵欄，復以木條、棧板等易燃性建材墊高地面成一平 臺等節，業據其提出系爭建物登記謄本、桃園地政事務所土 地複丈成果圖、現場照片等件（見本院卷一第12-19 頁）為 證，並經本院會同桃園市桃園地政事務所人員履勘現場及囑 託測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按（見本院卷二 第58頁、第60頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。 四、原告另主張系爭空地於構造上及使用上均不具獨立性質，非 屬區分所有建物之專有部分，應由系爭社區全體區分所有權 人按各自應有部分比例共有，且系爭空地係通往室內外之通 道，復屬防火巷弄之開放平臺，牽涉防火、防災與通行安全 等問題，影響系爭社區內所有住戶之通行與安全權益甚鉅， 具備重大公共利益，不得作為約定專用部分，被告已違反法 定空間之設置目的及通常使用方法，違反公寓大廈管理條例 第16條第2 項前段規定，更構成無權占用，侵害其他區分所 有權人之權益，應將系爭空地上之木質柵欄及木質地板拆除 ，將土地返還與系爭社區之全體共有人等節，則為被告所否 認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）兩造就系爭 空地有無分管契約存在？（二）被告潓美公司對於系爭空地 之占有使用是否超出約定之管理使用？（三）原告請求被告 拆除系爭空地上之柵欄及木質地板，並將土地返還系爭社區 全體共有人，有無理由？ （一）被告黃錦祥與系爭社區全體共有人間就系爭空地有無分管 契約存在？ 1、按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大 廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，又倘共有 人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將 其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於 分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管 契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參 照）。經查，依被告提出之系爭契約已分別記載：「買方 完全同意本建物之一樓後院之空地（如附圖九）一樓後院 之空地分管圖之綠色標示部分空地範圍，在不影響公共設 施之位置、公共通道等原則下，由一樓鄰近戶約定無償維 護管理使用，但使用者不得違反相關法令。」、「本社區 法定空地之產權為全體區分所有權人共有，除壹樓空地分 管圖（如附件二）中綠色部分邊是約定由鄰近戶維護管理 使用外，其餘部分由本社區全體住戶共同使用。」之字句 （見本院卷一第87頁、第91頁），且系爭契約一樓空地分 管圖所示建物及標示綠色部分（見本院卷一第88頁、第95 頁），與本判決附圖互為比對後，附圖A 、B 所示部分即 為系爭契約所約定之「綠色標示部分」無訛。又經德榮建 設公司函覆本院稱系爭社區所有住戶之房屋預定買賣契約 書及土地預定買賣契約書均有約定法定空地之使用方式， 房屋預定買賣契約書有記載分管同意書，有德榮建設公司 104 年1 月20日德榮字第1040120 號函存卷可參（見本院 卷一第176 頁），堪認系爭社區原始承購戶與德榮建設公 司間之買賣契約書，均附有與系爭契約相同之分管同意書 ，德榮建設公司於出售系爭社區房屋時，既已與各原始承 購戶分別約定1 樓空地上如附圖A 、B 所示之系爭空地部 分由系爭建物住戶專用，揆諸前揭意旨，應認系爭社區所 有共有人間，就系爭空地有分管約定，被告黃錦祥向前手 購買系爭建物及所坐落之土地，得繼受該分管契約之效力 ，是被告辯稱被告黃錦祥與系爭社區全體共有人間就系爭 空地有分管契約存在，應屬可採。 2、原告雖主張縱認系爭空地得有分管協議，為約定專用，然 系爭社區公寓大廈規約（草約）與系爭社區公寓大廈住戶 管理規約，均未明文規定系爭空地為約定專用云云。然按 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項 ，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約 定共用部分之範圍及使用主體，公寓大廈管理條例第23條 第2 項第1 款固有明文。惟規約為區分所有權人會議決議 共同遵守之事項（參公寓大廈管理條例第3 條第12款）， 自係區分所有權人會議召集之後始可能產生規約。而依公 寓大廈管理條例第28條第1 項規定「公寓大廈建築物所有 權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合 計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召 開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人 ，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」，則在起造公寓 大廈之情形，第一次區分所有權人會議之召集，係在公寓 大廈建築完竣登記區分所有權人之後，則公寓大廈建造完 成前之預售階段，透過建商與各承購戶分別約定而合意成 立之分管契約，既無區分所有權人會議之存在，自無可能 記載於規約。足見公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款 之規定，應係適用於第一次區分所有權人會議召集以後之 約定專用事項。系爭社區各承購戶既在預售階段，透過建 商與各承購戶分別約定而合意成立分管契約，並無公寓大 廈管理條例第23條第2 項第1 款規定之適用。況該約定專 用之分管契約，在未經使用該約定專用部分之區分所有權 人同意變更；或經管理委員會或管理負責人訴請法院判決 變更確定前，對全體共有人仍有效力，則原告主張系爭契 約所載分管約定，因約定專用部分未載明於規約，違反公 寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款規定而無效云云，尚 非可採。 （二）被告潓美公司對於系爭空地之占有使用是否超出約定之管 理使用？ 1、按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間 、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆 置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物 或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條 例第16條第2 項前段定有明文。再按本法所稱建築基地， 為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；前 項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或 其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之；防 火構造建築物，除基地鄰接寬度六公尺以上之道路或深度 六公尺以上之永久性空地側外，依左列規定：六、市地重 劃地區，應由直轄市、縣（市）政府規定整體性防火間隔 ，其淨寬應在三公尺以上，並應接通道路，建築法第11條 第1 項、第3 項、建築技術規則建築物設計施工編第110 條第6 款，亦分別定有明文。 2、經查，被告黃錦祥依據分管契約對於系爭空地有約定專用 權，已如前述，被告潓美公司向被告黃錦祥承租房地使用 ，自得占有使用系爭空地，亦屬當然。惟前述系爭契約中 之分管協議約定：「買方完全同意本建物之一樓後院之空 地（如附圖九）一樓後院之空地分管圖之綠色標示部分空 地範圍，在不影響公共設施之位置、公共通道等原則下， 由一樓鄰近戶約定無償維護管理使用，但『使用者不得違 反相關法令』。」，是縱使被告潓美公司對於系爭空地有 占有使用之權能，仍須合於相關法規之規定。再查，系爭 社區所坐落之土地領有桃園市政府核發（95）桃縣工建使 字第龜01358 號使用執照，系爭空地屬該使用執照建築基 地之法定空地，應自鄰接境界線退縮3 公尺範圍內之構造 設計合於建築技術規則第110 條所定防火間隔有關規定， 此有桃園市政府工務局104 年1 月15日桃工建字第103009 8588號函在卷可稽（見本院卷一第177 頁）。又依內政部 76年7 月3 日台內營字第513682號函、87年12月4 日台內 營字第8773445 號函內容：「查現行建築技術規則業已將 『防火巷』乙語修正為『防火間隔』，其留設之目的係當 發生火災時，阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，非供一般公 眾平時通行之用」、「防火間隔留設之目的係為於發生火 災時阻隔火勢蔓延，以避免影響鄰幢建築物之安全。在不 妨礙其設置目的之原則下，防火間隔內得設置平面式車道 ，及以不燃材料構築且免計入建築面積之雨遮、花台、汽 車坡道、人工地盤、採光井、圍牆等設施或構造物；但依 建築技術規則建築設計施工編第90條規定，為避難層出入 口接通道路使用之通路及依同編第110 條第1 項第2 款規 定應接通道路者，其規定寬度範圍內不得設置」等語（見 本院卷一第218 頁）。所謂不燃材料則指：混凝土、磚或 空心磚、瓦、石料、鋼鐵、鋁、玻璃、玻璃纖維、礦棉、 陶瓷品、砂漿、石灰及其他經中央主管建築機關認定符合 耐燃一級之不因火熱引起燃燒、熔化、破裂變形及產生有 害氣體之材料，建築技術規則建築設計施工編第1 條第28 款亦有定義。準此以解，防火巷一詞已修正為防火間隔， 留設之目的為阻隔火勢之蔓延，藉以逃生避難，平時不供 一般人通行，在不妨礙其設置目的下，得以混凝土等不燃 材料構築雨遮、花台、汽車坡道、人工地盤、採光井、圍 牆等設施或構造物。是應以此檢視被告潓美公司在系爭土 地之管理使用，有無逾此規定。 3、查被告潓美公司於系爭空地上設置如附圖A 、B 所示之木 質柵欄及木質地板，為兩造所不爭執，業如前述。被告雖 辯稱被告潓美公司所設置之之木質柵欄及木質地板，係使 用具防火性能之新森泰塑木墻板及防火漆，符合前述函釋 意旨云云。然查，被告所提出之新森泰塑木墻板檢驗報告 （見本院卷一第264-271 頁），係中國大陸國家建築節能 產品質量監督檢驗中心所作成之報告，是否符合我國對於 不燃材料之要求，實屬有疑。又被告所提安固防火塗料出 廠證明書乃私人公司所提之證明書，其專業性及公信力亦 非無疑，況該證明書所載安固油性透明防火漆符合國家標 準CNS14705耐燃二級標準，亦未達前述不燃材料所定之耐 燃一級標準，是被告潓美公司在系爭空地上如附圖B 部分 土地所設置之木質柵欄及木質地板難認符合防火間隔之設 置目的。 （三）原告請求被告拆除系爭空地上之木質柵欄及木質地板，並 將土地返還系爭社區全體共有人，有無理由？ 1、按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法 為之。但另有約定者從其約定；住戶違反第2 項規定，管 理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該 主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損 害賠償，公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項定有明文。 原告為系爭社區之管理委員會，受區分所有權人之委託管 理系爭社區共同使用部分，管理委員會雖非區分所有權人 ，其因執行職務涉及民事訴訟時，即享有訴訟實施權，對 於住戶違反共用部分之使用時，得訴請法院為必要之處置 。 2、經查，被告就系爭空地基於分管約定雖有管理使用權，惟 應不得違反相關法令，附圖B 部分土地既設計為防火間隔 ，被告就其使用自應符合防火間隔設置目的，惟附圖B 部 分土地上之木質地板及木質柵欄，不符防火間隔之設置目 的，已如前述，則原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項 規定提起本訴，請求被告潓美公司拆除如附圖所示B 部分 土地上之木質地板及木質柵欄，即屬有據。至如附圖所示 A 部分土地因非屬防火間隔之範圍，原告訴請被告拆除附 圖A 部分土地上之地上物，即屬無據。又被告就系爭空地 既有管理使用權，自非無權占有，則原告請求拆除前開地 上物後返還土地予全體共有人，亦無理由，應予駁回。 3、另按物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實 上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102 年度台上 字第2053號判決參照）。查系爭空地上之木質地板及木質 柵欄等地上物之事實上處分權人為被告潓美公司，此為兩 造所不爭執，自不得僅因被告黃錦祥將系爭建物及所坐落 之土地出租與被告潓美公司，而認為被告黃錦祥為上開地 上物之事實上處分權人，故原告請求被告黃錦祥拆除系爭 空地上之木質柵欄及木質地板為無理由，應予駁回。 五、綜上所述，本件原告主張依公寓大廈管理條例第9 條第4 項 之規定，訴請被告潓美公司將如附圖所示B 部分土地上之木 質地板及木質柵欄（面積79平方公尺）拆除，為有理由，應 予准許。至原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。兩 造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經 本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附 此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 2 月 21 日 民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜 法 官 程欣儀 法 官 何宗霖 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 2 月 22 日 書記官 許婉茹

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